Le logement en France : entre la bulle et la crise

Le logement, social ou non, est un problème en France. Les prix de l’immobilier n’ont cessé de croitre ces dernières années, freinant la compétitivité, et provoquant une exclusion sociale dans les milieux urbains. Aujourd’hui, les prix se sont calmés, la bulle immobilière risque donc d’éclater, voyons ce qui pourrait bien se passer.

Le logement difficile d’accès

D’après un récent sondage Ipsos pour Nexity, 83% des français jugent qu’il est difficile de trouver un logement. Ces chiffres peuvent paraitre exagérés, néanmoins d’après de nombreuses études statistiques, on sait qu’il manque entre 700 000 et 1,2 Millions de nouveaux logements pour faire face à une demande toujours croissante.

La cause est le plus souvent assez simple : le prix. En effet, le prix moyen de l’immobilier a augmenté de manière constante tout au long des années 2000. En 2009 il a reculé sous l’impact de la crise financière, mais contrairement à bien d’autres pays, il a repris à la hausse dès l’année suivante. Cette reprise à la hausse des prix, dans un contexte de stagnation du PIB, force une plus grande part de l’allocation des revenus des ménages dans le coût du logement, et ce aux dépens d’autres secteurs. Cette hausse des prix à tendance à forcer la revalorisation des loyers, et de l’achat en neuf, ce qui a tendance à découper les zones par pouvoir d’achat, et ainsi de provoquer une exclusion sociale.

Le prix : pas seul responsable

Il est sûr qu’il y contribue, mais l’erreur est de croire que le marché immobilier en France est un marché homogène, nous ne pouvons pas appliquer si aisément la théorie économique de manière si généralisée. En effet, il convient de voir qu’il y n’y a pas « un » marché immobilier, mais toute une suite de marchés, visant différentes classes de population, n’ayant pas toutes les mêmes comportements économiques.

En France, il y a deux marchés immobiliers qu’il faut nécessairement dissocier de tous les autres : Paris et la Cote d’Azur, ce sont contrairement à tous les autres secteurs géographiques, des marchés internationaux où quasiment toutes les propriétés cotées au-dessus de 10 millions d’euros ne sont achetées que par des étrangers. A Paris notamment, les prix se sont très rapidement axés à la hausse en sortie de la crise des subprimes, ce qui n’était pas nécessairement le cas partout en France.

Donc en PACA ou à Paris, une baisse des prix dans le centre ne résoudrait absolument rien, si ce n’est apporter une motivation à l’achat. Le problème vient du prix, en constante hausse, mais aussi des politiques publiques. En effet, en France, la demande excède l’offre, mais au lieu d’accroitre l’offre, la politique publique d’aide au logement consiste surtout en des subventions à l’acquisition, ou par des dispositifs de défiscalisation (par exemple : la loi Scellier). Mais ce dispositif n’est absolument pas adapté, aider les ménages à acquérir un logement par des subventions ne logera pas plus de personnes, car l’offre n’est pas touchée. C’est un dispositif qui n’a d’intérêt qu’individuellement, car en aidant les ménages à acheter un logement, on augmente la capacité de la demande sans modifier celle de l’offre, et donc les prix finissent pas monter consécutivement. Aider par des subventions les ménages, conduit alors à une hausse du prix de l’immobilier par la suite. La réponse des pouvoirs publics n’est donc absolument pas adaptée, et ce depuis fort longtemps.

Donc comme nous le disions, l’intérêt n’est pas d’appuyer la demande, mais bien l’offre. Et ce n’est pas très compliqué, il suffit de faciliter la construction de logement neuf. Mais c’est ici que le problème se pose, car les communes ne sont pas gérées par l’Etat directement, et ce faisant, elles sont libres de choisir si elles veulent délivrer des permis de construire, à qui, et pourquoi. Or entre une résidence et une entreprise, les communes choisissent systématiquement l’implantation entrepreneuriale. Cela parait tout à fait sensé, dans ce cadre de crise, de privilégier l’emploi, mais cela a des conséquences néfastes sur l’emploi lui-même. En effet, attirer une entreprise crée de l’emploi, mais il faut aussi loger les employés sur place. Or ce déséquilibre entre offre et demande, créé par l’attraction de nouveaux travailleurs en dépit d’une stagnation du nombre de logements, force une hausse du prix du logement. A ce moment-là, l’entreprise elle-même, peut se désintéresser de ce lieu d’implantation. On en conclut donc que la capacité de logement à moindre coût est un facteur de compétitivité pour une zone économique.

Les prix immobiliers en baisse : éclatement de la bulle ?

Désormais, on remarque une certaine inflexion sur les prix, il semblerait que le marché se retourne. La bulle immobilière est en train d’éclater, et cela s’explique par plusieurs mécanismes. Premièrement, la hausse du prix observée en sortie de la crise financière de 2008 est tout à fait artificielle, en effet, l’immobilier est devenu, à défaut d’avoir mieux comme produit sur les marchés financiers, un placement. On dissocie alors la valeur d’usage de la valeur d’échange, classiquement, le prix du marché est principalement une fonction de la valeur d’usage. Mais ici, ce sont les placements, qui ont relancé le marché. Tout cela pour dire que l’immobilier est devenu spéculatif. Ce faisant, il va réagir comme tout marché financier, lorsqu’il s’établit trop haut: il chute. En effet, d’une part, ceux qui ont acheté à des prix bas, vont céder leurs biens pour disposer des plus-values, et d’autre part, la hauteur du prix dissuade les acheteurs potentiels. Donc à nouveau, nous avons un déséquilibre entre offre et demande, mais ici, faisant baisser le prix. Pour l’instant, comme on le constate en sortant de chez soi, rien de catastrophique, on est bien loin de la situation des Etats-Unis en 2008, ou celle de l’Espagne plus récemment. Cependant, nombres d’indicateurs avancés montrent une très forte chute du marché, par exemple, la construction de logements neufs en chantier : -30 % pour l’année 2012, ou encore l’investissement locatif :-42%.

Ces chiffres ne sont pas enthousiastes, et ce d’autant plus qu’ils annoncent une augmentation significative du chômage dans le secteur de la construction. Mais comme nous le disions, la situation n’est pas aussi explosive qu’aux Etats-Unis, puisqu’en France les banques sont assez peu investies dans le marché immobilier. En conséquence, l’éclatement de la bulle fera baisser le prix, et emmènera avec lui une hausse du chômage, mais n’apportera pas une contagion générale. Par contre,  la baisse du prix n’aidera pas bien plus les ménages à trouver un logement, elle fluidifiera le marché, mais au-delà de ça, quoiqu’il arrive il manque des logements, et les prix remonteront nécessairement par  ce mécanisme de rareté.

Pour conclure, le marché immobilier n’est pas au mieux, après une envolée des prix, il semble qu’il tende à décrocher. Cependant, la baisse du prix n’aidera pas la population, puisque le logement manque. Et ce, à cause de la mauvaise gestion des communes d’une part et celle de l’Etat d’autre part. Néanmoins, aucun risque de trouver une situation à l’américaine, mais il faut espérer que cet éclatement de la bulle soit brutal est rapide. Car une longue baisse des prix peut amener les ménages à tomber dans une logique déflationniste, attendant éperdument une baisse du prix pour acheter.